> 禾略 AI 专家团 出品 ｜ 城市研究中心
> 数据基础：国家统计局《2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（70 城全量）＋《2026年1—8月份全国房地产市场基本情况》＋ 第三方市场机构数据平台采集的 17 城官方土地成交公告（2026 年 9 月）
> 口径明示：房价为 2026 年 8 月指数（9 月数据 10 月中旬发布，下期补齐）；土地为 9 月全月成交；全国开发销售为 1—8 月累计。推断处均标注「判断」。
> 本页于 2026-10-04 按读者反馈改版：重组结构与附录，数据结论不变，并修正两处土地口径表述。
五个数字看懂本期：
1. 上海一个城市，拿走 17 城 9 月土地成交额的 64.8%（288.8 亿元 / 445.7 亿元）；
2. 70 城里，新房价格同比上涨的城市只有 5 个（上海、杭州、沈阳、大连、合肥），下跌的 65 个；
3. 一线城市新房价格环比均值 100.12，是四个能级中站上「不涨不跌线」的一档——三四线仍在走低；
4. 1—8 月全国二手房网签面积 5.49 亿㎡，同比 +10.6%，绝对量已超过新房销售面积（4.99 亿㎡）；
5. 9 月 17 城土地，6 城有溢价、11 城全部底价成交——钱和热度只去少数城市。
一句话结论：这个市场正在分层——总量还在收缩，但资源和购买力加速向少数城市集中；跟着购买力选城市，比猜大盘什么时候反弹更可靠。
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本章观点：9 月的土地市场用 445.7 亿元画了一张「集中度」切片——上海一城占了近三分之二，其余 16 城分剩下的三分之一；同一张市场，两种定价机制。
2026 年 9 月，17 城共成交土地 127 宗、367.6 万㎡、成交额 445.7 亿元。其中上海 7 宗地、288.8 亿元，楼面价均价 58,193 元/㎡，还出现了 11.6% 的平均溢价；而另有 11 个城市，整月没有一宗地是溢价成交的。
这就是当前行业的真实切面：优质资产在少数城市被争抢，其余城市用「底价成交」完成量的循环。
> 阅读提示：本报告房价用的是「指数」——70 城中某城某月指数 100，意思是与上月持平；98 就是比上月低 2%。它是官方发布的相对变动率，不是成交单价。
本章要点：
本章观点：全国数据讲的是一件事——供给收缩得比需求更快。建房在急刹车，买房只是减速；而二手房在逆势增长。
1—8 月全国房地产开发销售（统计局口径）：
| 指标 | 绝对量 | 同比 |
|---|---|---|
| 房地产开发投资 | 47,979 亿元 | -19.9% |
| 房屋新开工面积 | 29,894 万㎡ | -24.8% |
| 房屋竣工面积 | 21,097 万㎡ | -23.7% |
| 新建商品房销售面积 | 49,880 万㎡ | -12.1% |
| 新建商品房销售额 | 47,470 亿元 | -13.0% |
| 二手房交易网签面积（住建部口径） | 54,923 万㎡ | +10.6% |
| 开发企业到位资金 | 50,893 亿元 | -21.0% |
三条剪刀差，逐条读：
1. 供给 vs 需求差近 7 个百分点：投资 -19.9%，销售面积 -12.1%——房企不是卖不动，是不敢建。新开工 -24.8% 意味着明年以后的新增供给会继续被压低，短期市场的主要矛盾是去库存，而不是补库存（判断）。
2. 金融输血收得比市场回款更狠：到位资金 -21.0% 里，国内贷款 -33.3%，深于个人按揭 -22.4%——金融机构对开发端的收缩远快于居民端。房企现金流的指望仍是卖房回款，外部输血靠不住（判断）。
3. 交易主场已经切换：二手房网签面积 5.49 亿㎡，同比 +10.6%，绝对量已超过新房销售面积——全国房地产的交易重心实质移向存量房，新房的目标客群正被二手房系统性分流。
本章要点： ① 投资、新开工的跌幅约为销售跌幅两倍；② 国内贷款 -33.3% 是最深的一栏；③ 二手房是本期全国数据里正增长的交易指标（新房、投资、资金均在收缩）。
本章观点：8 月 70 城新房价格，一线是四个能级中站上「不涨不跌线」的一档，二线、三线依次走低，且跌幅随能级下沉而加深——价格韧性按「一线 > 二线 > 三线」排队。
| 分层 | 城市数 | 新房环比均值 | 新房同比均值 |
|---|---|---|---|
| 一线（北上广深） | 4 | 100.12 | 99.12 |
| 二线 | 31 | 99.87 | 97.28 |
| 三线 | 35 | 99.76 | 95.92 |
| 70 城总 | 70 | 99.83 | 96.71 |
本章要点： ① 一线微涨（100.12），二线三线小跌；② 同比跌幅一线 -0.9% < 二线 -2.7% < 三线 -4.1%；③ 二手（99.69）比新房（99.83）更冷。
本章观点：70 城里只有 5 座城市的新房价格同比上涨，且全部有人口与产业基本盘托底；最弱的城市集中在资源型、旅游滨海型和普通三四线。
正增长的 5 城：上海（103.0）、杭州（102.2）、沈阳（100.3）、大连（100.3）、合肥（100.1）。判断：这是区域中心城市的结构性 α，不是普跌里的偶然反弹——上海 1—8 月平均 103.5、杭州 102.3，两城的正增长是全期稳定的，不是单月脉冲。
同比最弱的 8 城：泸州 92.3、包头 93.2、洛阳 93.7、北海 93.8、唐山 94.1、桂林 94.2、常德 94.2、九江 94.5。判断集中于三类：资源型（包头、唐山）、旅游滨海型（北海）、普通三四线（泸州、洛阳）——共性是本地改善需求厚度不足，投资性需求退潮后缺少承接。
交叉信号更有信息量：洛阳（环比 99.4 / 同比 93.7）、北海（99.4 / 93.8）、泸州（99.4 / 92.3）同时落在「环比最弱」与「同比最弱」名单——短期弱势和深度跌幅叠加，趋势惯性已经形成（判断）。单月环比最弱的是海口（99.2）。
一线内部也在分化：上海同比 +3.0%，北京 97.7、深圳 97.7、广州 98.1 都在 -2% 附近，北京环比 99.8 仍在探底。判断：真正的价格分水岭不完全按行政分级，而按购买力集聚的浓度——上海凭购买力集聚跑出独立行情，京广深还在消化前期涨幅。
本章要点： ① 正增长 5 城 = 长三角三席 + 东北两席；② 最弱 8 城三类画像；③ 洛阳、北海、泸州「双弱」叠加；④ 一线不同温：上海 +3.0% vs 京广深 -2% 附近。
本章观点：土地市场的「钱」和「热度」只去少数城市——6 城有溢价、11 城整月零溢价；三四线在「以量维持运转」，核心城市在「少供等窗口」。
| 梯队 | 城市 | 9 月成交额 | 特征 |
|---|---|---|---|
| 价格定义者 | 上海 | 288.8 亿 | 楼面价 58,193 元/㎡，平均溢价 11.6%，7 宗 |
| 区域主力 | 杭州 46.5 亿、苏州 19.1 亿 | — | 溢价 8.9% / 5.1%，楼面价 10,017 / 7,853 元/㎡ |
| 以量补价 | 泰州 37.4 亿、南通 10.2 亿、扬州 7.5 亿 | — | 宗数最多（南通 20 宗、泰州 18 宗、扬州 13 宗），溢价 0.0% |
本章要点： ① 上海占 17 城成交额 64.8%；② 6 城溢价 vs 11 城全底价；③ 三四线放量底价、核心城市少供；④ 可识别地块里市场化主体略占多数（37 : 22）。
| 节点 | 内容 |
|---|---|
| 本期在问什么 | 存量出清期，城市与土地资源该怎么配置——哪些城市还有结构性机会？ |
| 关键矛盾 | 总量收缩（投资 -19.9%）与结构集中（上海占 17 城土地成交额 64.8%）并存：不是在退潮里平均受损，而是在退潮里向少数城市加速集中 |
| 核心判断 | 全国房价按能级梯度修复：一线已站上荣枯线、三四线仍在加深；土地的「钱与热度」同步向购买力集聚的城市集中——城市分化不是本轮周期的插曲，而是主旋律 |
| 目标读者 | 房企投拓、政府平台、金融机构的城市配置决策者 |
| 三条启示 | ① 拿地优先看「正增长池」（同比正增长的 5 城为候选）；规模对标当前销售流速（面积 -12.1%）而非历史峰值，在新开工 -24.8% 的总量下按「少而准」排产；② 定价锚从地价切换到二手——与二手直接竞争的板块，对标同小区二手成交定价，用新规产品制造品质代差，而不是降价抢二手客群；③ 盯核心城市的供地窗口——南京、上海的低供应量与高单宗金额意味着优质地块推出时竞争向少数主体集中，提前备好资金与资质比广撒网有效 |
| 风险提示 | ① 房价与土地口径不同（价格指数 vs 成交金额），方向可互证、绝对值不可互换；② 9 月价格数据 10 月中旬发布，本期末能覆盖，下期补齐；③ 17 城土地覆盖以长三角为主，结论不外推至全国土地市场；④ 南昌单宗高溢价为小样本噪音；⑤ 本报告不构成投资建议 |
一句话结论：供给收缩快于需求收缩、交易主场移向二手、价格按能级梯度修复的存量出清期——结构性机会只在购买力持续集聚的少数城市，以及仍肯为优质地块举牌的市场化主体手里。
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三张数据底牌：
1. 统计局 70 城房价指数：官方发布口径，环比「上月 = 100」、同比「上年同月 = 100」，是相对变动率而非成交价格；本报告全部 70 城数字来自对官方发布表格的全量解析。
2. 全国 1—8 月房地产开发销售：国家统计局《2026年1—8月份全国房地产市场基本情况》（2026-09-15 发布）；二手房网签面积为住房城乡建设部口径。
3. 17 城土地成交：第三方市场机构数据平台采集的 17 城官方成交公告（2026 年 9 月全月），含成交总价、楼面价、溢价率、竞得单位。
算法口径：
1. 发布滞后：房价数据滞后约 45 天（8 月数据 9 月 15 日发布）；9 月价格数据 10 月中旬发布，本期末能覆盖，下期补齐。
2. 口径不可互换：价格指数（相对变动率）与土地成交金额是两套口径，方向可互证、绝对值不可互换。
3. 土地样本局限：17 城覆盖以长三角城市为主（含南昌），代表性强于全国代表性；本报告土地结论不外推至全国土地市场。
4. 小样本噪音：南昌 30.4% 溢价基于 1 宗地；单月数据的城市排行波动大，需连续月份验证。
5. AI 生成属性：本报告为 AI 专家团基于公开数据的自动分析，标注「判断」处为推演，非事实陈述；本报告全部结论不构成投资建议。
17 城土地成交明细（2026 年 9 月）
| 城市 | 宗数 | 面积（万㎡） | 成交额（亿元） | 楼面价均价（元/㎡） | 平均溢价率 | 是否全部底价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 上海 | 7 | 19.3 | 288.8 | 58,193 | 11.6% | 否 |
| 杭州 | 7 | 14.2 | 46.5 | 10,017 | 8.9% | 否 |
| 泰州 | 18 | 49.6 | 37.4 | 4,039 | 0.0% | 是 |
| 苏州 | 6 | 46.9 | 19.1 | 7,853 | 5.1% | 否 |
| 南通 | 20 | 70.6 | 10.2 | 1,395 | 0.0% | 是 |
| 宁波 | 8 | 9.4 | 7.9 | 3,659 | 0.5% | 否 |
| 扬州 | 13 | 37.6 | 7.5 | 4,388 | 0.0% | 是 |
| 徐州 | 9 | 17.5 | 7.4 | 2,423 | 1.5% | 否 |
| 无锡 | 5 | 15.6 | 4.8 | 2,303 | 0.0% | 是 |
| 南京 | 3 | 8.3 | 4.1 | 1,934 | 0.0% | 是 |
| 连云港 | 3 | 6.8 | 3.3 | 1,715 | 0.0% | 是 |
| 常州 | 8 | 30.7 | 2.4 | 1,208 | 0.0% | 是 |
| 盐城 | 9 | 21.1 | 2.4 | 5,857 | 0.0% | 是 |
| 镇江 | 6 | 8.1 | 1.7 | 3,601 | 0.0% | 是 |
| 南昌 | 1 | 2.0 | 1.4 | 6,314 | 30.4% | 否 |
| 宿迁 | 3 | 8.5 | 0.8 | 310 | 0.0% | 是 |
| 淮安 | 1 | 1.4 | 0.0 | 233 | 0.0% | 是 |
| 合计 | 127 | 367.6 | 445.7 | — | — | 11 城全部底价 |
一线四城新房价格指数明细（2026 年 8 月）
| 城市 | 环比 | 同比 | 1—8 月平均 |
|---|---|---|---|
| 上海 | 100.4 | 103.0 | 103.5 |
| 广州 | 100.1 | 98.1 | 96.3 |
| 深圳 | 100.2 | 97.7 | 95.7 |
| 北京 | 99.8 | 97.7 | 97.8 |
70 城分层的二手房读数（2026 年 8 月）：二手住宅环比均值 99.69、同比均值 94.87；环比涨跌面 8 涨 / 62 跌。二手同比最弱的 5 城：泸州 91.0、唐山 92.6、九江 92.6、平顶山 92.6、海口 92.7。